¿Qué son los locales comerciales como inversión?
La inversión en inmuebles comerciales está dentro de las 3 categorías más populares de inversión inmobiliaria junto a la inversión en inmuebles residenciales e industriales. Se conoce como inmueble comercial porque el inquilino es una empresa o negocio. Mientras que algunos negocios prefieren comprar los inmuebles que ocupan, la mayoría de compañías optan por alquilar. Esto hace que el propietario o inversor de un inmueble comercial perciba rentas periódicas del inquilino.
Los locales comerciales son una gran alternativa para diversificar los ahorros de cualquier inversor.
Ventajas de invertir en locales comerciales con inquilino
Rentabilidades atractivas
Normalmente la rentabilidad que ofrecen los locales comerciales con inquilino con su adquisición y posterior alquiler es superior a la de las viviendas, con porcentajes que oscilan entre un 5% a más de un 7% e incluso un 8% y 9%, dependiendo de cómo se haya comprado el local, o de la ubicación, si está en el centro de la ciudad o a las afueras. Cuanto más céntrico está un local más baja será su rentabilidad, pero más segura, y viceversa, cuanto más a las afueras más posibilidades de llegar a un 8% e incluso a un 10 % de rentabilidad, pero más riesgo de que se quede desocupado y volvamos a alquilarlo.
Flujos de caja continuos
La principal característica de las inversiones en locales comerciales es que distribuyen beneficios periódicos. Estos beneficios provienen de las rentas de alquiler del inmueble. La renta de alquiler es un ingreso continuo que va amortizando la inversión inicial, por lo que tenemos un retorno continuo.
Activo real que permite reducir riesgos
Como todo inmueble, se encuentra dentro de la categoría de activos tangibles, se pueden tocar y sentir en contraposición de los activos financieros que generalmente tienen un comportamiento diferente a los activos reales.
Contratos de alquiler más largos y más flexibles
Este tipo de inmuebles generalmente cuentan con rentas de alquiler protegidas y con contratos de mayor duración. Esto genera mayor transparencia y predicción sobre la previsión de rentas, lo que se traduce en visibilidad de los futuros beneficios del proyecto. Asimismo, la legislación para operar estas rentas es más flexible que la de alquiler residencial, esto hace tener más capacidad de replantear la estrategia de salida de la inversión o venta del inmueble, dando posibilidad al gestor de aprovecharse de mercados al alza.
Factores que afectan la rentabilidad de los locales comerciales
Ubicación: centro vs. periferia
Cuanto más céntrico está un local más baja será su rentabilidad, pero más segura y viceversa, cuanto más a las afueras más posibilidades de llegar a un 8% e incluso a un 10 % de rentabilidad, pero más riesgo de que se quede desocupado y volvamos a alquilarlo.
Fuentes de rentabilidad
Recordemos que la rentabilidad de este tipo de inversiones inmobiliarias proviene de dos fuentes como son la venta y el alquiler.
Comparativa con otras inversiones inmobiliarias
Dada la buena salud de la que ha disfrutado este tipo de activos y de la volatilidad de los mercados, elegir invertir en un buen local céntrico en una buena ciudad no sólo vamos a obtener una rentabilidad sino que el local en sí generará una buena plusvalía que incrementará considerablemente el rendimiento de nuestra inversión. Además, estudios como los realizados por Idealista en enero de 2023 destacan que la rentabilidad obtenida duplica, en el peor de los casos, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (3,5%).
Tendencias del mercado de locales comerciales en España
El mercado de inversión en locales comerciales en España creció un 120% en 2022, según la consultora inmobiliaria Savills, en su estudio del 2 de junio de 2023. El segmento de inversión en locales comerciales registró el mayor volumen de operaciones con 742 millones de euros, seguido de los supermercados, que continuaron formando parte del segmento retail preferido por los inversores, con más de 657 millones de euros. En lo que va de año, la participación de ambos segmentos se mantiene en un 27%, si bien las medianas superficies empiezan a incrementar la atención, acaparando un 38% del total.
Consejos para una inversión segura y rentable
Ubicaciones prime o céntricas
Para reducir los riesgos y obtener una inversión inmobiliaria rentable, es aconsejable apostar por locales ubicados en distritos prime o céntricos en las urbes para garantizarnos el paso de un buen flujo de público y una buena demanda de interesados en su compra y/o alquiler.
Revalorización mediante reformas
Dependiendo si compramos el local a un propietario que se quiere jubilar ya con un inquilino o si además se realiza una reforma para mejorar o transformar dicho inmueble, se puede obtener una increíble revalorización en su posterior venta.
Conclusión
La inversión en locales comerciales se presenta como una alternativa real de inversión con bastante certeza y control. Los locales comerciales son un producto de inversión inmobiliaria muy valorado, donde, dependiendo de la zona y su tráfico peatonal, se pueden encontrar óptimos espacios para una inversión segura a corto y largo plazo.
